Мечта о собственном жилье присутствует у каждого, кто не обзавелся им по каким-либо причинам. Ипотека — один из самых популярных способов с помощью которых можно решить этот вопрос. Сделка с недвижимостью в считается средней по сложности, имеет массу нюансов. Рассмотрим покупку квартиры в ипотеку со стороны покупателя, к чему готовиться и как избежать неприятностей и с чего начинать оформление.
С чего начать покупку квартиры в ипотеку
Начнем с определения понятий. Ипотека — это кредит, который предоставляет банк на покупку недвижимости. Пока деньги не поступили на счет кредитора в полном объеме, жилье находится в залоге. Если клиент не справляется со своими обязанностями по выплатам, его отбирают и перепродают. Если клиент выплачивает все по договору вовремя, переходит в его собственность. Пока кредит не выплачен, заемщик может проживать в ней, использовать ее по своему усмотрению правильно (в рамках законодательства), обязан оплачивать коммунальные услуги. Также возможно оформление постоянной регистрации по адресу ипотечной недвижимости.
Перед тем как начать процедуру покупки квартиры в ипотеку, будущему заемщику рекомендуется узнать есть ли какие-то меры государственной поддержки, которыми можно воспользоваться для оформления льготного кредитования, получения субсидии или снижения процента по ипотечному кредиту. Поддержка предусмотрена не для всех категорий граждан и не для всех видов недвижимости. Сюда относятся: участие материнского капитала, льготы для семей с 2-мя и более детьми (снижение процентной ставки), покупка жилья в новостройке, оформление кредита на недвижимость для семей госслужащих и военнослужащих по особым условиям и т.п. Если заемщик попадает в одну из льготных категорий, для действий по оформлению кредита можно будет обращаться в конкретный список банков, которые работают с подобного вида кредитами. Для того, чтобы доказать, что вы подходите под оформление по сниженной ставке, нужно предварительно собрать пакет документов, доказывающих это право (например, получить сертификат на материнский капитал или сертификат на субсидию от государства).
Этапы покупки квартиры в ипотеку
Каждый заемщик, независимо от того к какой категории он относится, проходит все этапы оформления ипотечного кредита последовательно, пошаговая инструкция схожа для всех.
Выбор банка
Независимо от того, к какой категории граждан вы принадлежите (льготной или нет), нужно определиться с банком в который нужно будет подавать документы. Если в ипотечный кредит берут на новостройку, как правило, застройщик уже сотрудничает с определенным списком финансовых организаций, среди которых предстоит выбрать лучшую для вас. Если ипотека оформляется на вторичное жилье, выбор становится немного больше и подавать заявку можно в любую финансовую организацию, которая предлагает хорошую ставку и вызывает неоспоримое доверие. Ключевое значение при выборе для заемщика должно быть в процентной ставке.
ВАЖНО: Ипотека — это долгосрочный кредит. Чем выше процентная ставка банка, тем больше будет итоговая переплата. Это существенно важный вопрос, который должен фигурировать на первом месте в списке запросов клиента.
Чтобы определиться с выбором, помогут калькуляторы, которые предусмотрены непосредственно на сайтах кредиторов или объединенные системы, помогающие выбирать из нескольких наилучший вариант. Это будет лишь предварительная информация, определяться с окончательным выбором надо после посещения офисов тех финансовых организаций, которые больше всего приглянусь.
ЭТО ИНТЕРЕСНО: Если Вы работаете официально и компания-работодатель производит расчет заработной платы с помощью банковской карты, то в финансовой организации, которой принадлежит эта карта, процентная ставка может быть ниже, так как вы являетесь там зарплатным клиентом.
Подача заявки на ипотеку
Для начала надо собрать пакет документов, который необходим банку для принятия решения. Список, который будет необходим именно Вам уточните у менеджера, чтобы не тратить время на лишение сборы и принести сразу все, что необходимо.
После предоставления бумаг, на месте составляется заявление на ипотечное кредитование, которое содержит информацию из предоставленных бумаг и со слов клиента. Еще один вариант — подать заявку можно через интернет, с помощью формы на сайте кредитора или сайта, объединяющего несколько программ. Решение, которое будет получено далеко не окончательное, но послужит мотивацией для выбора финансовой организации.
Положительный ответ, который придет от банка после посещения офиса и предоставления документов — уже большой шаг на пути к покупке собственного жилья. После первоначального решения финансисты предоставляют предварительный график платежей, процентную ставку, на которую может рассчитывать клиент, определяет сумму первоначального взноса и тело кредита. После получения этих данных Вы можете строить планы по выбору апартаментов или отказаться, если не устраивает процент или сумма.
ВАЖНО: Не рекомендуется подавать заявки одновременно в несколько банков, только в крайнем случае, если это требуется из-за сроков, которые выставил собственник. Скорринговая система, которая принимает предварительное решение автоматическая, она может увидеть все заявки одновременно и справедливо предположить, что заемщик не справится с нагрузкой. Если есть необходимость подать несколько заявок сразу, то делать это желательно почти одновременно, чтобы система не учитывала информацию о подаче с других ресурсов.
После того, как решение получено, предстоит следующий, один из самых приятных этапов в процессе покупки квартиры в ипотеку.
Подбор квартиры
Уточните у финансовой организации, в которой планируется получение кредита, каким требованиям должна соответствовать недвижимость. Некоторым подходят только новостройки или только вторичное жилье. Другим удобнее сотрудничать с определенными застройщиками. Эти нюансы позволят выбрать беспроигрышный вариант, который пройдет все необходимые проверки. Определиться с назначением квартиры, планируете ли вы там проживать или она будет сдаваться внаем. Перепродать апартаменты до того как ипотечный кредит будет погашен непросто, поэтому надо учесть все мелочи: местонахождение объекта, наличие рядом общеобразовательных детских учреждений, поликлиник, общественного транспорта и пр. Банки на поиск жилья дают, в среднем, 3 месяца. За это время есть шанс найти хороший вариант, который подойдет по всем параметрам.
Оценка недвижимости
Этот этап покупки квартиры в ипотеку производится силами оценочной компании. Если продается новостройка, то цена на кв.м. фиксированная и оценщик не понадобится. Нужны будут подтверждающие стоимость бумаги от застройщика.
При покупке на вторичном рынке, процедура оценки обязательна. Она гарантирует чистоту сделки как покупателю, так и банку. После оценки финансисты выдают решение по сумме кредита. Возможен вариант, что потребуются дополнительные средства на первоначальный взнос.
Решение банка
После согласования суммы, размера первоначального взноса, процентной ставки, срока кредитования, банк выдает решение, которое станет окончательным. На этом этапе важно убедиться, что все условия соответствуют Вашим запросам, условия приемлемые.
ВАЖНО: Распросите подробно про условия досрочного погашения в конкретной финансовой организации. Ипотечный кредит на долгие годы чреват большой переплатой, но если гасить частично досрочно, можно скостить себе срок на несколько лет или уменьшить ежемесячный платеж до практически незаметного.
Оформление предварительного договора и передача задатка
Предварительный договор нужен по требованию банка. Он не имеет фактического юридического статуса, но является гарантом при передаче первоначального взноса покупателем (он же задаток для продавца). Составлением занимается одна из сторон, по договоренности. Как правило, это остается в компетенции покупателя, как лица, заинтересованного в чистоте сделки. Нередко финансисты предлагают юридические услуги за дополнительную плату.
После того, как договор подписан, владелец уже не сможет беспрепятственно продать собственность другому покупателю. Также он дисциплинирует финансовую организацию на выполнение условий по размерам суммы кредита и первоначального взноса. В теле договора указывается наличие договоренностей с банком, порядок расчетов с продавцом.
ВАЖНО: При подписании предварительного договора покупателю обратить внимание на: даты сделки и оформления договора купли-продажи, сроки и суммы, которые указывает банк для расчетов, в каком порядке расторгается договор, если покупка-продажа не состоится. Обязательно должна присутствовать фраза, что передача денег осуществляется на основании кредитного договора (проверить номер).
Подписание кредитного договора
Банк предоставляет все условия, с которыми необходимо ознакомиться подробно. Изучите все личные данные, перепроверьте номера расчетных счетов. Перечислять деньги финансовая организация будет на счет продавца, номер которого также необходимо проверить. После подписания кредитного договора наступает самая ответственная часть процедуры покупки квартиры в ипотеку.
Оформление сделки, сбор документов
Еще до начала процесса оформления, при выборе жилья, нужно удостовериться, что документы соответствуют необходимому пакету. Если покупается вторичка, проверить с помощью юристов нет ли обременений на квартире, есть ли еще собственники (особенно несовершеннолетние) и прочие нюансы о которых знают специалисты по недвижимости. По новостройкам проверяются документы застройщика. В обоих случаях продавца необходимо предупредить, что сделка проходит с участием банка, это влияет на длительность, процесс оформления и порядок оплаты причитающейся суммы.
Оформление происходит в стенах банка, под наблюдением юристов. Заключается договор купли-продажи, который основан на предварительном договоре.
Получение денег от кредитора
После заключения договора купли-продажи деньги переводятся на счет продавца безналичным путем или кладутся в банковскую сейфовую ячейку наличными. Забрать их можно только после подтверждения сделки.
Регистрация права и обременения
Для банка требуется регистрация ипотеки в Росреесте. Это документ, свидетельствующий о том, что заемщик не имеет никаких прав на распоряжение имуществом до момента выплаты залоговой суммы. Так сделка подтверждается на государственном уровне, оформляется документ в регистрационной палате. Там же фиксируется договор купли-продажи с продавцом. На жилое помещение срок составления документа до 5 дней.
ВАЖНО: Заявление на отчуждение собственности предоставляет и продавец. Если он находится в официальном браке, потребуется согласие от супруги/супруга.
Подтверждение сделки
Все документы, которые были оформлены в банке и Росреестре рекомендуется заверить у нотариуса. Таким образом сделка получит официальный статус и будет узаконена официально дополнительно.
Прием квартиры от продавца
После того, как официальные документы получены, требуется составить акт приема-передачи собственности от продавца. В нем подробно указывается предмет передачи, основание на котором происходит обмен и факт того, что продавец отдал ключи новому владельцу. В документе указываются сроки передачи, полного освобождения территории от лиц в ней проживающих.
Только после подписания этого документа покупатель становится владельцем, продавец может получить деньги в полном объеме. Обязательства с обеих сторон считаются полностью выполненными.
Страхование квартиры
По закону залоговая недвижимость требует обязательного страхования. Банк настаивает на страховании жизни и титула. В первом варианте это значит, что если с покупателем случается страховой случай, то деньги за недвижимость выплачивает страховая компания, а недвижимость получают наследники. Во втором случае, если сделку признают незаконной по каким-либо причинам, покупателю (и банку) деньги вернутся в полном объеме, без рисков и потерь. Обязательным является только страхование недвижимости, остальное на усмотрение покупателя. Имейте ввиду, что платить страховые взносы нужно ежегодно, учтите эти траты в сумме платежей за год.
Покупка вторичного жилья в ипотеку порядок действий
Порядок покупки квартиры в ипотеку, если она продается на вторичном рынке, аналогичен новостройке. Особое внимание надо уделить законности прав продавца, внимательно изучить все документы и подключить к проверке знакомого юриста, работающего в сфере недвижимости. Сделки на вторичном рынке во много раз чаще признаются незаконными. Чтобы избежать траты нервов и проблем в будущем, при малейших подозрениях на нечистоплотность продавца, рекомендуется искать другие варианты, чтобы не получить проблем в будущем.
Сколько времени длится сделка купли продажи квартиры по ипотеке
Срок зависит от количества оформляемых документов, особенно тормозит процесс предоставление всего необходимого от продавца, если он не оформил бумаги заранее. В среднем период с подачи заявки на кредит до получения ключей составляет 1-2 месяца. Банки на сделку, в среднем, предоставляет 3 месяца после подтверждения заявки.
Советы, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку
Нюансы, о которых лучше знать заранее:
Вы не сможете продавать и совершать любые сделки с недвижимостью без ведома банка. Для любых операций потребуется разрешение.
Нельзя делать перепланировку без уведомления банка и получения соответствующего разрешения. Также подтверждение должна выдать страховая компания.
Влиять на состояние недвижимости так, чтобы после этого менялась ее стоимость в меньшую сторону. При обнаружении нарушений, банк вправе потребовать досрочного погашения.
Если платежи не вносятся, банк вправе забрать жилье в качестве залога. Первоначальный взнос при этом возврату не подлежит.
Если нарушается порядок выплат страховых взносов, банк вправе применить санкции.
При выборе банка в основу берите процентную ставку и требования, возможность различных схем для досрочного погашения также имеет значение.
Особое внимание уделите продавцу. Проверьте нет ли задолженности по коммунальным платежам, наличие прописанных лиц и других собственников.
Схема взаиморасчетов должна быть прозрачной, понятна не только Вам, но и продавцу.
При покупке жилья на этапе строительства обратите внимание на качество отделки и проведенных коммуникаций при приеме жилья. Также немалую роль играют сроки сдачи дома.
Если собственников у покупаемого жилья несколько, они все должны присутствовать на сделке.
После того, как все этапы покупки квартиры в ипотеку успешно пройдены, остается только вовремя вносить платежи. Досрочное погашение дает возможность оплатить задолженность в кратчайшие сроки и стать полноправными владельцами недвижимости раньше, чем указано в кредитном договоре.
